Eigenmietwert-Abschaffung 2029 und Dachsanierung: Jetzt noch steuerlich profitieren – bevor das Zeitfenster schliesst

Am 28. September 2025 hat die Schweizer Stimmbevölkerung mit 57,73 Prozent Ja-Stimmen Geschichte geschrieben: Der Eigenmietwert wird abgeschafft. Was auf den ersten Blick wie eine Entlastung klingt, birgt für Hausbesitzer in Basel-Land eine oft übersehene Kehrseite. Mit dem Eigenmietwert verschwinden nämlich gleichzeitig sämtliche Steuerabzüge für Unterhaltskosten – also genau jene Abzüge, mit denen Dachsanierungen, Spenglerarbeiten, Dachrinnen-Erneuerungen und Fassadenreparaturen bisher steuerlich geltend gemacht werden konnten.

Der Bundesrat hat entschieden, die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Das bedeutet: Wer eine Dachsanierung, eine Spenglerei-Massnahme oder eine energetische Gebäudehüllensanierung plant, hat noch bis Ende 2028 Zeit, diese steuerlich abzuziehen. Je nach Steuersatz und persönlicher Situation können Hausbesitzer in Basel-Land so bis zu 35 Prozent der Sanierungskosten über die Steuern zurückgewinnen. Dieses Zeitfenster ist begrenzt – und wer es verpasst, verliert Steuervorteile, die danach unwiederbringlich entfallen.

Was die Eigenmietwert-Abschaffung konkret bedeutet

Bisher funktionierte das System so: Wer ein Eigenheim selbst bewohnte, musste einen fiktiven Mietwert als steuerbares Einkommen deklarieren. Im Gegenzug durfte er Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Sanierungsausgaben steuerlich abziehen. Dieses Prinzip des Ausgleichs war jahrzehntelang umstritten – nun wird es abgeschafft.

Der entscheidende Punkt, den viele Eigentümer noch nicht realisiert haben: Mit dem Eigenmietwert fallen auch die Gegenabzüge weg. Konkret bedeutet das ab 2029:

• Unterhaltskosten: Abzüge für werterhaltende Massnahmen entfallen auf Bundesebene vollständig
• Energetische Sanierungen: Die steuerliche Abzugsfähigkeit wird stark eingeschränkt
• Schuldzinsenabzug: Fällt bei selbst genutztem Wohneigentum weitgehend weg
• Kantonale Regelungen: Ob Basel-Landschaft weiterhin Abzüge für Energiesparmassnahmen zulasst, ist noch nicht abschliessend geklärt

Für Eigentümer mit älteren Liegenschaften und geplantem Sanierungsbedarf ist die Botschaft klar: Das Zeitfenster bis Ende 2028 ist das letzte, in dem Dacharbeiten, Spenglerarbeiten und Gebäudehüllenrenovationen noch vollumfänglich steuerlich geltend gemacht werden können. Wer jetzt handelt, spart bares Geld. Wer wartet, zahlt künftig mehr – ohne steuerlichen Gegenwert.

Auch das Immobilienteam von IMMOBILIEN-TEAM DANIEL SCHWEIZER bestätigt: Eigentümer mit sanierungsbedürftigem Wohneigentum stehen unter dem grössten Handlungsdruck – sowohl steuerlich als auch mit Blick auf den künftigen Immobilienwert.

Welche Spenglerarbeiten und Dachmassnahmen noch bis 2028 steuerlich absetzbar sind

Nicht jede Ausgabe am Dach ist automatisch steuerlich abzugsfähig. Die Steuerbehörden unterscheiden grundsätzlich zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Massnahmen. Werterhaltende Arbeiten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden – wertvermehrende hingegen nicht, ausser es handelt sich um energetische Verbesserungen.

Folgende Spenglerarbeiten und Dachmassnahmen sind noch bis Ende 2028 steuerlich absetzbar:

• Dachrinnen-Erneuerung und Spenglerei: Ersatz von Kupfer-, Zink- oder Aluminiumrinnen sowie Fallrohren gilt als werterhaltend und ist vollständig abzugsfähig
• Kaminverkleidungen und Schornsteinabdichtungen: Instandhaltung und Erneuerung von Kaminblechen, Kaminhüten und Einfassungen
• Flachdachabdichtungen: Erneuerung von Bitumenbahnen, Kunststoffmembranen oder Flüssigabdichtungen auf bestehenden Flachdächern
• Stehfalzdächer aus Titanzink, Kupfer oder Aluminium: Ersatz eines bestehenden Metalldachs durch ein gleichwertiges System
• Dacheindeckungen: Erneuerung von Ziegeln, Schiefer oder anderen Deckwerkstoffen bei bestehendem Dachstuhl
• Dachdämmung mit energetischer Verbesserung: Kann sogar über drei Steuerjahre verteilt abgezogen werden, soweit die Kosten das steuerbare Einkommen übersteigen
• Terrassen- und Balkonabdichtungen: Erneuerung von Abdichtungsschichten gilt als Unterhaltsmassnahme
• Dachfenster-Ersatz: Austausch bestehender Dachfenster durch energieeffizientere Modelle

Wichtiger Tipp: Energetische Sanierungsmassnahmen – also Arbeiten, die den Energieverbrauch des Gebäudes senken – können gemäss aktuellem Steuerrecht über bis zu drei Jahre in Abzug gebracht werden. Das eröffnet Spielraum für eine clevere Staffelung grosser Investitionen über mehrere Steuerjahre und erlaubt es, die Steuerprogression gezielt zu brechen.

Für eine detaillierte Übersicht aller abzugsfähigen Dachmassnahmen und eine persönliche Offertanfrage steht das Team von Dalhäuser und Ledermann AG zur Verfügung.

Wie hoch sind die möglichen Steuerersparnisse konkret – Rechenbeispiele für Basel-Land

Theorie ist gut, Zahlen sind besser. Die folgende Übersicht zeigt, welche Steuerersparnisse Hausbesitzer in Basel-Land bei typischen Dach- und Spenglerarbeiten realistischerweise erzielen können. Die Berechnung basiert auf einem kombinierten Grenzsteuersatz von rund 30 Prozent (Bund und Kanton), der für mittlere Einkommen in Basel-Landschaft repräsentativ ist.

Diese Zahlen verdeutlichen: Eine umfassende Dachsanierung, die ohnehin notwendig ist, kostet nach 2028 effektiv 15.000 bis 24.000 Franken mehr – weil der steuerliche Abzug wegfällt. Wer jetzt plant und beauftragt, sichert sich diesen Vorteil noch vollständig.

Zusätzlicher Hebel: Kantonale Fördergelder. Das Baselbieter Energiepaket ist bis 2030 verlängert und mit 51,25 Millionen Franken ausgestattet. Energetische Dachmassnahmen können mit bis zu 40 Prozent der Kosten gefördert werden. In Kombination mit dem Steuerabzug ergibt sich für qualifizierte Massnahmen eine Gesamtentlastung von bis zu 55 bis 65 Prozent der Investitionssumme – ein Vorteil, der nach 2028 so nicht mehr existiert.

Der Sanierungsboom kommt – warum Frühbucher jetzt profitieren und später mehr zahlen

Wüst Partner, eines der führenden Schweizer Immobilienberatungsunternehmen, prognostiziert für die nächsten Jahre einen massiven Sanierungsboom. Allein für 2026 wird ein Anstieg der Sanierungsaktivität von 14 bis 17 Prozent erwartet – getrieben genau durch das auslaufende Zeitfenster für Steuerabzüge. Je näher 2028 rückt, desto stärker wird dieser Effekt.

Was das für Hausbesitzer in Basel-Land bedeutet:

• Handwerkerkapazitäten werden knapp: Qualifizierte Spengler und Dachdecker sind bereits heute gut ausgelastet. Wer 2027 oder 2028 eine Dachsanierung beauftragt, riskiert lange Wartezeiten oder muss Kompromisse bei der Auswahl des Fachbetriebs machen
• Preise steigen mit der Nachfrage: Wenn die Nachfrage das Angebot übersteigt, steigen die Handwerkerpreise. Wer heute beauftragt, sichert sich die aktuellen Konditionen
• Planungsvorlauf beachten: Eine professionelle Dachsanierung erfordert 3 bis 6 Monate Vorlaufzeit für Offerten, Planung, Förderantrag und Terminvereinbarung. Wer Ende 2028 fertig sein will, muss spätestens Anfang 2028 beauftragen – und idealerweise bereits 2026 mit der Planung beginnen

Das Frühbucher-Argument ist also nicht nur ein Marketingversprechen, sondern eine reale wirtschaftliche Realität: Wer jetzt eine Dachkontrolle und Wartung in Auftrag gibt, erkennt frühzeitig, welche Massnahmen dringend sind, kann die Sanierung optimal planen und profitiert sowohl vom Steuerabzug als auch von den aktuellen Marktpreisen.

Für Eigentümer, die ihre Liegenschaft verkaufen möchten, gilt ein weiterer Aspekt: Sanierungsbedürftige Objekte sind heute noch attraktiv für Käufer, weil diese die Renovationskosten bis 2028 steuerlich absetzen können. Dieser Kaufanreiz entfällt nach dem Systemwechsel. Wer jetzt verkauft oder eine sanierte Liegenschaft anbietet, erzielt in vielen Fällen bessere Preise. Das Immobilienteam von IMMOBILIEN-TEAM DANIEL SCHWEIZER begleitet Eigentümer in Basel und Baselland dabei, die richtige Strategie zu wählen.

Fördergelder Basel-Land nach 2029 und die richtige Sanierungsstrategie für Eigentümer

Ein wichtiger Unterschied, den Hausbesitzer kennen sollten: Während die steuerlichen Abzüge für Unterhaltskosten mit der Eigenmietwert-Abschaffung 2029 auf Bundesebene weitgehend wegfallen, bleiben die kantonalen Förderprogramme Basel-Landschaft auch danach bestehen. Das Baselbieter Energiepaket läuft bis mindestens 2030 und fördert energetische Sanierungen weiterhin mit attraktiven Beiträgen.

Was nach 2029 voraussichtlich weiterhin möglich ist:

• Kantonale Förderbeiträge für Wärmedämmung der Gebäudehülle (bis zu 40 Prozent)
• Kombinationsbonus für Photovoltaik bei gleichzeitiger Dach- oder Fassadensanierung
• GEAK Plus Beratungsförderung für professionelle Sanierungsplanung
• Mögliche kantonale Steuerabzüge für energetische Massnahmen (noch nicht abschliessend geregelt)

Die optimale Strategie für Hausbesitzer in Basel-Land sieht deshalb so aus: Werterhaltende Massnahmen und Unterhaltsarbeiten so schnell wie möglich umsetzen – also noch vor 2029, um den Steuerabzug zu nutzen. Energetische Massnahmen können teilweise auch danach noch über kantonale Fördergelder mitfinanziert werden, verlieren aber den Bundessteuerabzug.

Eine clevere Staffelung grosser Sanierungsprojekte über mehrere Steuerjahre kann die Steuerprogression brechen und die Gesamtbelastung erheblich reduzieren. Wer beispielsweise eine Dachsanierung mit Dämmung und Spenglerei plant, kann die Massnahmen auf 2026, 2027 und 2028 verteilen und so in jedem Jahr einen optimalen Abzug erzielen.

Der erste Schritt ist eine professionelle Dachkontrolle, die zeigt, welche Massnahmen dringend sind und welche noch warten können. Dalhäuser und Ledermann AG bietet Hausbesitzern in Basel-Land eine umfassende Beratung und Offertstellung – damit Sie wissen, wo Sie stehen und was Sie bis 2028 steuerlich optimal nutzen können.

Fazit: Jetzt handeln – bevor das Zeitfenster für immer schliesst

Die Abschaffung des Eigenmietwerts per 2029 ist die grösste Steuerreform im Schweizer Immobilienbereich seit einer Generation. Für Hausbesitzer in Basel-Land bedeutet sie konkret: Wer eine Dachsanierung, Spenglerarbeiten, eine Dachrinnen-Erneuerung oder eine energetische Gebäudehüllensanierung plant, hat noch bis Ende 2028 Zeit, diese steuerlich geltend zu machen.

Die wichtigsten Erkenntnisse im Überblick:

• Mit dem Eigenmietwert fallen auch sämtliche Steuerabzüge für Unterhaltskosten weg – ab 2029
• Typische Dachmassnahmen in Basel-Land können heute Steuerersparnisse von 2.400 bis 24.000 Franken generieren
• Energetische Massnahmen sind sogar über drei Steuerjahre verteilt abzugsfähig
• Ein Sanierungsboom von 14 bis 17 Prozent wird erwartet – Handwerkerkapazitäten werden knapp
• Kantonale Fördergelder Basel-Landschaft bleiben auch nach 2029 bestehen
• Frühbucher sichern sich aktuelle Preise, Kapazitäten und den vollen Steuerabzug

Das Zeitfenster ist real, es ist begrenzt, und es schliesst sich unwiederbringlich. Wer jetzt eine professionelle Dachkontrolle beauftragt, weiss innerhalb weniger Wochen, welche Massnahmen anstehen, wie hoch die Kosten sind und wie viel er steuerlich zurückgewinnen kann. Das ist keine Ausgabe – das ist eine Investition mit garantiertem Rückfluss.

Dalhäuser und Ledermann AG ist Ihr erfahrener Spengler- und Dachsanierungs-Partner in Basel-Land. Mit über 30 Jahren Erfahrung, lokalem Know-how und einem klaren Verständnis für die steuerlichen Rahmenbedingungen begleiten wir Sie von der ersten Dachkontrolle bis zur abgeschlossenen Sanierung – termingerecht, qualitätsbewusst und mit dem Blick auf Ihr Steuerjahr. Kontaktieren Sie uns noch heute für eine unverbindliche Beratung und Offertanfrage. Das Zeitfenster schliesst sich – aber es ist noch offen.